اگر شما هم جزء مالکین باغ ها و اراضی کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهرها باشید احتمالاً این سئوال برای شما هم پیش آمده که چگونه می توانید کاربری باغ و زمین کشاورزی خود را تغییر دهید و اصلاً چه اقداماتی تغییر کاربری غیرمجاز محسوب می گردد و کدام اقدامات تغییر کاربری نیست؟
ما در این مطلب قصد داریم در قالب مجموعه ای از پرسش و پاسخ های کاربردی شما را با کلیات مبحث تغییر کاربری و مصادیق آن آشنا نماییم،پس تا انتهای این مطلب همراه ما باشید:
۱- چه اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها میباشد؟
کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکهای مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن).
۲-زمینی برای چند سال بدون کشت بوده است؛ آیا زمین فوق کشاورزی محسوب میشود؟
در پاسخ باید بیان داشت :بله.
بطور کلی اراضی که برای مدّت طولانی بدون کشت رها شوند (اراضی بایر) نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها هستند (مستند قانونی: ضوابط تشخیص اراضی زراعی وباغها) البته در صورتیکه زمین به دلایل خارج از اختیار بهره بردار نظیر خشک شدن منابع تامین کننده آب به نحوی که دیگر هیچگونه کشت و زرعی در آن امکانپذیر نباشد و یا عواملی نظیر این از حالت تحت کشت خارج شود این امکان وجود دارد که تغییر کاربری از کشاورزی به سایر کاربری ها در کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مورد پذیرش قرار گیرد.
۳-تشخیص کشاورزی بودن اراضی توسط چه مرجعی انجام میشود؟
مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی هر منطقه است. مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذیربط را در این زمینه استعلام می نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهند بود (مستند قانونی: تبصره ۲ ماده ۱ قانون حفظ کاربری).
۴-اگر کسی بخواهد در اراضی کشاورزی تغییر کاربری انجام دهد، باید چه مجوزی اخذ کند؟
در صورتی که مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی قصد داشته باشند در اراضی مذکور اقداماتی انجام دهند که تغییر کاربری محسوب میشود؛ باید مجوزهای قانونی را از مدیریت امور اراضی استان اخذ کنند. شایان ذکر است مجوز تغییر کاربری، مجوز ساخت نیست و ممکن است بر اساس قوانین و مقررات ذیربط اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی الزامی باشد (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره ۱ آن).برای مثال اخذ مجوز تغییر کاربری از زمین زراعی واقع در حریم شهرها به مسکونی و یا صنعتی مستلزم اخذ مجوز از شهرداری محل می باشد.
۵-مدت قانونی پاسخگویی به تقاضاهای تغییرکاربری چقدر است؟
الف- سازمان جهادکشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، نسبت به صدور پاسخ اقدام کند (بدیهی است پاسخ میتواند شامل مواردی از قبیل: تکمیل پرونده، اخذ استعلامهای لازم، عدم امکان اجرای طرح و … باشد).
ب- در صورت عدم تکمیل مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی ظرف مدت ۱ ماه از تاریخ ثبت درخواست، پرونده از دستورکار کمیسیون خارج میشود.
پ- پس از «تکمیل پرونده»، موضوع حسب نوبت در دستورکار کمیسیون قرار میگیرد.
(مستند قانونی: مادّه ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
۶-مدارک لازم برای تکمیل پروندههای تغییر کاربری چیست؟
مدارک لازم برای پروندههای مختلف بسته به ماهیت طرح، مکان اجرای طرح و نوع مجوّز یا موافقتنامه متفاوت است.
به طور کلی، در رابطه با طرح های صنعتی و معدنی ارایه «مستندات مالکیت»، اخذ «نظر موافق اداره کل حفاظت محیط زیست استان» و ارایه «موافقت اصولی یا جواز تاسیس» منضم به «نقشه و سایت پلن» برای کلیه طرحها الزامی است.
در موارد دیگر حسب مورد ممکن است نظر موافق اداره کل راه و شهرسازی استان، پاسخ استعلام دستگاههای مختلف و … مورد نیاز باشد.
لذا توصیه می گردد برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد هر طرح، به مدیریت امور اراضی استان یا مدیریت جهادکشاورزی شهرستان ذیربط مراجعه نمایید (مستند قانونی: مادّه ۷ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مواد ۱ و ۳ آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، دستور العمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده، بررسی کارشناسی، طرح درخواست در کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ ، نگهداری سوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم و …)
۷-آیا دهیاری، شورای روستا، بخشداری، فرمانداری و … میتوانند مجوز تغییر کاربری صادر کنند؟
در پاسخ قاطعانه باید گفت خیر.
تنها مرجع تشخیص ضرورت تغییر کاربری در اراضی مشمول، کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ استان و یگانه مرجع موافقت برای اجرای طرح های کشاورزی در اراضی کشاورزی، سازمان جهادکشاورزی استان است. مجوز تغییر کاربری با امضای دبیر کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ (مدیر امور اراضی استان) و موافقت تبصره ۴ ماده ۱ برای اجرای طرح های مرتبط با کشاورزی در اراضی کشاورزی با امضای رئیس سازمان جهادکشاورزی استان صادر میشود (مستند قانونی: ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصرههای ۱ و ۴ آن).
۸-در صورتی که وکیل، دهیار، عضو شورا، کارمند اداره، مسؤل بنگاه، مدیر شهرک ویلایی یا شخص دیگری که در این زمینه خاص دارای اختیارات قانونی نیست؛ اعلام کند میتواند مجوز تغییر کاربری صادر کند، یا زمینی را به محدوده شهر یا شهرک یا طرح هادی روستا الحاق کند، آیا سخنان وی قابل اعتماد است؟
بدیهی است که خیر. بسیاری از خریداران اراضی کشاورزی یا واحدهای ویلایی قبلاً از همین طریق قربانی افراد سودجو شدهاند لذا توصیه می گردد به جای اعتماد به گفته های چنین افرادی با در دست داشتن نقشه UTM محل مورد نظر به سازمان جهادکشاورزی محل مراجعه و استعلام کاربری اخذ گردد.
۹-چه اقداماتی تغییرکاربری محسوب میشود؟
اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح های تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی می گردد:
– برداشت یا افزایش شن و ماسه در رابطه با اراضی شنی به نحوی که این اقدام بمنزله برداشت صنعتی شن و ماسه و یا دپوی شن و ماسه تلقی گردد.
– ایجاد بنا و تأسیسات.
– خاکبرداری و خاکریزی.(برداشت خاک نباتی و معمولاً بیش از یک متر)
– گود برداری.
– احداث کوره های آجر و گچ پزی.
– پی کنی.
– دیوارکشی اراضی.
– دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی.
– ایجاد سکونتگاههای موقت.
– استقرار کانکس و آلاچیق.
– احداث جاده و راه.( مشروط بر اینکه راه دسترسی متعارف بین ردیف های کشت نباشد)
– دفن زباله های واحد های صنعتی.
– رها کردن پساب های واحد های صنعتی، فاضلاب های شهری، ضایعات کارخانجات.
– لوله گذاری.
– عبور شبکه های برق.
– انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای غیر کشاورزی.
– سوزاندن، قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق.
– مخلوط ریزی و شن ریزی.
– احداث راه آهن و فرودگاه.
– احداث پارک و فضای سبز.
– پیست های ورزشی.
– استخر های ذخیره آب غیر کشاورزی.( استخرهای کشاورزی که عموماً فاقد آبنما و دستگاه کلر زنی هستند)
– احداث پارکینگ مسقف و غیر مسقف.
– محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه).
– صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره ۴ فوق الذکر.
– صنایع دستی.
– طرح های خدمات عمومی.
– طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).
(مستند قانونی: دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ).
۱۰-حکم قانونی تغییر کاربری غیرمجاز چیست؟
الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد، چنانچه به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
پ- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورتمجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
ت- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که بصورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ۳ و ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).
