اگر به خاطر داشته باشید در مطلبی که چند شب پیش تحت عنوان “10 سئوال کاربردی در رابطه با تغییر کاربری اراضی کشاورزی” در این سایت منتشر شد یکی از مصادیق تغییر کاربری اراضی کشاورزی “دیوارکشی” عنوان شده بود.
حال این سئوال پیش می آید که آیا هر نوعی از دیوارکشی تغییر کاربری است یا برخی از دیوارکشی ها تغییر کاربری محسوب نمی گردند.
قبل از ورود به این بحث باید دانست که احکام دیوارکشی بستگی تام و تمام به محل دیوارکشی از حیث داخل محدوده قانونی و حریم شهر و یا خارج از حریم شهرها و همچنین دوری و نزدیکی محل دیوارکشی به حریم جاده های اصلی و فرعی… دارد.
با این مقدمه به بررسی مبحث دیوارکشی به تفکیک محل اجرای آن می پردازیم:
دیوارکشی در محدوده شهر:
مطابق بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، یکی از تکالیف شهرداری ها، صدور پروانه برای كلیه ساختمان هائی است كه در شهر ساخته می شوند از این رو دیوارکشی نیز به عنوان نوعی از احداث بنا نیاز به صدور مجوز از سوی شهرداری دارد. با این حال دیوار کشی در محدوده شهرها تابع ضوابط طرح تفصیلی است و تبعاً قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها شامل محدوده شهر نمی شود.
دیوارکشی در حریم شهر:
مطابق بند ۱ دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ، دیوارکشی در اراضی زراعی و باغ های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، به عنوان یکی از مصادیق تغییر کاربری تلقی شده است.
به موجب تبصره ۳ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، «ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیأت ها و مراجع مربوط مکلفند در موارد تفکیک، افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ ها و تغییر کاربری آن ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها از سازمان های جهاد کشاورزی، وزارت جهاد کشاورزی استعلام نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند.». همچنین مطابق ماده ۸ قانون فوق صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت در اراضی مذکور صرفاً پس از تأیید کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهد بود. از این رو هرچند به موجب بند «۲۴» ماده (۵۵) «قانون شهرداری»، صدور مجوز دیوارکشی در اراضی زراعی و باغی واقع در حریم شهرها، تکلیف شهرداری ها است اما شهرداری بدون تاییدیه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و مجوز سازمان جهاد کشاورزی، مجاز به صدور پروانه دیوارکشی نیست.
دیوارکشی در خارج از محدوده و حریم شهر:
دیوارکشی دور زمین های واقع در خارج از محدوده و حریم شهر نیز با مبحث تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها ارتباط پیدا می کند. تغییر کاربری خارج از محدوده و حریم شهر و شهرک طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۷۴ و آیین نامه اجرایی آن و دستورالعمل های مربوطه، انجام می شود.
به هر طریق مطابق قانون مذکور، دیوارکشی در کلیه اراضی زراعی و باغ های خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها نیاز به اخذ مجوز از سازمان جهاد کشاورزی و تاییدیه کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون مذکور دارد. با این حال به موجب تبصره ۵ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها «اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی [که تابع ضوابط بنیاد مسکن هستند] بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی» شده اند. از این رو قانون مزبور بر کلیه اراضی زراعی و باغ ها خارج از محدوده شهر و شهرک و خارج از روستاهای دارای طرح هادی، حاکم می باشد.
به موجب ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها: «به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهر و شهرک جز در موارد ضروری ممنوع می باشد.» به موجب بند (د) ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶/۰۳/۰۲ تغییر کاربری عبارت است از: «هرگونه اقدام که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می شود.»
تبصره ۴ الحاقی ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز مواردی از جمله احداث گلخانه ها، دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها را از شمول تغییر کاربری مستثنی کرده است و مقرر کرده این موارد با رعایت ضوابط زیست محیطی با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی استان ها بلامانع خواهد بود.
در این راستا ماده ۱۰ آیین نامه مقرر کرده است مصادیق و ضوابط موضوع تبصره ۴ ماده ۱ به موجب «دستورالعمل تعیین مصادیق و ضوابط فعالیت های موضوع تبصره ۴ الحاقی به ماده ۱ و تبصره ۱ اصلاحی ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» حسب مورد با همکاری وزارتخانه های مسکن و شهرسازی، صنایع و معادن و سازمان های میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و حفاظت محیط زیست تهیه و توسط وزارت جهاد کشاورزی ابلاغ شود، دستورالعمل مربوطه در تاریخ ۰۸/ ۰۸/ ۱۳۸۶به موجب ابلاغیه شماره ۲۸۲۰۲/ ۰۲۰ ابلاغ شد و به موجب تبصره ۱ بند الف تبصره مزبور: «…انجام اقدامات تکمیلی که حسب مورد لازمه و مکمل زیرساخت ها و تأسیسات مورد نیاز تولیدات کشاورزی هستند از قبیل: احداث راه های بین مزارع، تأسیسات تأمین و انتقال آب کشاورزی و کانال های زهکشی، ایستگاه های پمپاژ واستخرهای ذخیره آب کشاورزی، موتورخانه و آشیانه ماشینآلات کشاورزی (هانگار)، اتاق کارگری و نگهبانی، دیوارکشی باغات، محل جمعآوری و نگهداری محصولات کشاورزی با رعایت ضوابطی که توسط سازمان امور اراضی برای هر یک از اقدامات مذکور تعیین و اعلام میگردد مشمول این تبصره میگردد …».
از سوی دیگر به موجب ماده ۱۱ آیین نامه اجرایی قانون، وزارت جهاد کشاورزی مکلف شده است مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز (موضوع ماده ۱۰ قانون) را تهیه و ابلاغ نماید. مطابق بند ۱ این دستورالعمل (دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر كاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳/۰۶/۱۳۸۶) اقداماتی که بیان شده (از جمله ایجاد بنا و تأسیسات، دیوارکشی اراضی، استقرار کانکس و آلاچیق و…) در صورتی که در اراضی زراعی و باغ موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح های تبصره ۴ الحاقی ماده ۱ قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرار کشاورزی شود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز شناخته می شود.
بنابراین مطابق دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر كاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغ ها، دیوارکشی اراضی زراعی و باغ ها اگر بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره برداری و استمرار کشاورزی صورت گیرد به عنوان مصداقی از تغییر کاربری غیرمجاز تلقی می گردد. در خصوص مستثنیات تغییر کاربری موضوع تبصره ۴ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها نیز مطابق بند ۶ تبصره ۱ دستورالعمل ماده ۱۰ آئیننامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی باغ ها موضوع تصویبنامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰هـ مورخ ۱۹/۴/۱۳۸۶ هیأت وزیران، «دیوارکشی باغات» با رعایت ضوابطی که توسط سازمان امور اراضی تعیین شده، تغییر کاربری محسوب نمی شود.
ظاهراً در خصوص تغییر کاربری تلقی شدن دیوار کشی باغات بین بند ۶ تبصره ۱ دستورالعمل ماده ۱۰ آئیننامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی باغ ها (تغییر کاربری تلقی نشدن دیوارکشی باغات) و دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر كاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳/۰۶/۱۳۸۶ (تغییر کاربری تلقی شدن دیوارکشی اراضی) تعارض وجود دارد. در مقام رفع تعارض باید شرایط مقررات فوق را با دقت بیشتری مورد لحاظ قرار داد.
مطابق دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر كاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغ ها، دیوار کشی در صورت تحقق شرایط زیر، تغییر کاربری محسوب می شود:
۱- در اراضی زراعی و باغ های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ كاربری اراضی زراعی و باغ ها باشد.
۲- بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه باشد.
۳- بدون اخذ مجوز از كمیسیون تبصره یك ماده یك باشد.
۴- بدون موافقت سازمان جهاد كشاورزی در قالب بهره برداری و استمرار كشاورزی باشد.
مطابق تبصره ۱ دستورالعمل ماده ۱۰ آئیننامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی باغ ها دیوار کشی باغات در صورت تحقق شرایط زیر، تغییر کاربری محسوب نمی شود:
۱- در راستای زیر ساخت ها و تاسیسات مورد نیاز گلخانه ها، دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی باشد (تبصره ۴ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها)
۲- در روستا های فاقد طرح هادی باشد (تبصره ۴ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها)
۳- با رعایت ضوابطی که توسط سازمان امور اراضی وضع شده است باشد. (تبصره ۱ دستورالعمل)
۴- با موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان باشد (تبصره ۴ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها)
بنابراین اصولاً دیوارکشی در اراضی زراعی و باغات، تغییر کاربری محسوب می شود مگر در خصوص دیوارکشی ای که در راستای زیرساخت و تاسیسات مورد نیاز گلخانه ها، دامداری ها، مرغداری ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستا های فاقد طرح هادی، با رعایت ضوابطی که توسط سازمان امور اراضی وضع شده و موافقت سازمان جهاد کشاورزی استان صورت گیرد.
در خصوص اراضی روستاهایی که خارج از محدوده طرح هادی واقع شده اند به موجب ماده ۳ «قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها» مصوب ۱۴/ ۱۰/ ۱۳۸۴، دهیاری ها وظیفه کنترل و نظارت بر هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده را عهده دار خواهند بود البته در خصوص اراضی زراعی و باغ ها، دهیاری و سایر مراجع در صدور مجوزهای ساخت یا امتیازات آب و برق و …، مشمول قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها بوده و باید از قواعد مقرر در آن تبعیت نمایند. اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی نیز به موجب تبصره ۵ ماده ۱ «قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها» مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از شمول قانون مزبور مستثنا شده اند.
نکته:
به موجب ماده ۱۷ قانون اصلاح ایمنی راه ها و راه آهن ایجاد هرگونه ساختمان و دیوارکشی و تأسیسات به شعاع صد متر از انتهای حریم راه ها و حریم راه آهن های کشور و در طول کنارگذرهایی که وزارت راه و ترابری احداث نموده یا می نماید و یا مسئولیت نگهداری آن را به عهده دارد بدون کسب مجوز از وزارت راه و مسکن و شهرسازی ممنوع می باشد و برابر تبصره یک ماده مزبور وزارت راه و ترابری مکلف است نوع کاربری زمین های اطراف راه ها و راه آهنهای کشور به عمق صد متر را بعد از حریم قانونی آنها تهیه و به تصویب هیأت وزیران برساند، لیکن باعنایت به اینكه مفاد ماده ۱۷ قانون اصلاح قانون مزبور ناظر بر راه آهن و جاده های اصلی كشور است و راه روستایی وصف خاص دارد، تسری آن به راه های روستایی فاقد وجاهت قانونی است. (رأی شماره ۴۰۰-۰۱/ ۱۰/ ۱۳۸۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری)
