کدام مراجع صلاحیت تشخیص املاک به عنوان باغ را دارند؟

بسیاری از شهروندان بویژه در شهرهای کوچک واقع در مناطق ییلاقی که دارای باغ های زیادی در داخل و پیرامون شهر هستند با مشکلی به نام تعیین نوعیت و کاربری ملک از حیث باغ بودن یا نبودن مواجه هستند.

این مشکل زمانی که مالکین اراضی بخواهند برای ملک خود جواز ساخت بگیرند حادتر شده و مالکین مجبور می شوند علاوه بر دوندگی برای گرفتن جواز ساخت، دردسرهای تغییر کاربری را هم متحمل بشوند.

اما مرجع صالح برای تعیین نوع ملک از حیث باغ بودن یا نبودن کجاست؟

بطور کلی در خصوص اراضی واقع در محدوده و حریم شهر دو مرجع کمیسیون باغات،شورای شهر و کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری اظهار نظر می‌کنند و جهاد کشاورزی فقط در خارج از محدوده شهر و شهرک ها و روستاهای دارای طرح هادی ، اجازه صدور نظر تشخیصی دارد.
مرجع اعتراض به تصمیمات فوق کجاست؟
مرجع اعتراض به مراجع تشخیصی فوق ( و کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری) به غیر از کمیسیون ماده ۱۲ که دادگاه عمومی می‌باشد، دیوان عدالت اداری می باشد.
نکته:
به نظر کمیسیون ماده ۷ تشخیص باغات ابتدا می‌بایست به شورای شهر اعتراض نمود و چنانچه به رای شورای شهر معترض هستید به دیوان عدالت اداری شکایت کنید مگر اینکه ظرف مهلت دو ماه از ابلاغ نظر کمیسیون ماده ۷ تشخیص باغات به شورای اعتراضی نشده و رای کمیسیون قطعی شده باشد که در این صورت ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ نظر کمیسیون ماده 7 می‌توان به دیوان عدالت اداری شکایت نمود.

آیا در خصوص یک ملک دو مرجع می‌توانند نظر تشخیصی صادر کنند؟
جواب مثبت است ،سازمان جهاد کشاورزی، طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ ها در‌ خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها یعنی حریم شهر می‌باشد.پس در حریم شهر هر چهار مرجع می‌توانند در خصوص تعیین باغ نظر تشخیصی صادر کنند.اما در خصوص ملک واقع در محدوده قانونی شهرها (بافت)جهاد کشاورزی حق اظهار نظر ندارد.
نکته: ضوابط تشخیص باغ از نظر آئین نامه«اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها» که مربوط به کمیسیون ماده ۷ و شورای شهر می‌باشد با معیارهای آیین نامه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها که مورد استناد جهاد کشاورزی قرار می‌گیرد یکسان نیست بنابراین در خصوص اعتراض به هر یک از تصمیمات مراجع ذکر شده ،معیارهای قانونی جداگانه‌ای را در نظر گرفته می شود.

بطور خلاصه معیار کمیسیون ماده ۷ و شورای شهر برای تشخیص باغ بودن یا نبودن یک ملک به شرح ذیل است

باغ، به محلی اطلاق می شود که حداقل یکی از مشخصات ذیل را داشته باشد:
1ـ داشتن حداقل ۵۰۰ مترمربع مساحت، در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر ۱۶ مترمربع محوطه باز خارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر ۲۵ متر مربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد. قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار ( لحاظ شده در این بند) نخواهد بود.
2ـ دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر، و باغ عمارت.
3ـ دارا بودن سابقه رأی دایر باغ، دایر باغچه، دایر مشجر از کمیسیون ماده دوازدهم قانون زمین شهری.
4- محل هایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ شناخته شده اند.
5ـ محل هایی که به تشخیص شورای اسلامی شهرباغ شناخته شده اند.
با توجه به آنچه بیان شد محدوده مکانی صلاحیت کمیسیون ماده ۷ و شورای شهر بر اساس قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها، محدوده و حریم شهر می باشد.

و اما باغ از نظر جهاد طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها:

۱ـ سند مالکیت، بنچاق و نسق زراعی که مؤید زراعی بودن زمین یا باغ باشد.
۲ـ سوابق کشت و کار و تولیدات کشاورزی موضوع تبصره (۴) الحاقی به ماده (۱) قانون فارغ از زمان احداث.
۳ـ اراضی زراعی و باغ‌های واقع در محدوده قطب‌های کشاورزی و یا شرکت‌های سهامی زراعی یا شرکت‌های تعاونی تولید و مانند آنها.
۴ـ استعلام محلی.
۵ ـ سایر اراضی زراعی و باغها واقع در زیر دست سدها و شبکه‌های آبیاری که در اجرای برنامه‌های توسعه به قلمرو اراضی کشاورزی افزوده می‌شود.
۶ ـ نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی در رابطه با کیفیت آب و خاک حسب نیاز.
۷ ـ تهیه گزارش مصور (عکس، فیلم و …)
۸ ـ استفاده از عکس‌های هوایی یا تصاویر ماهواره‌ای عرصه مورد نظر حسب نیاز.
۹ـ منابع تأمین آب برای اراضی آبی.
نکته:
نظر سازمان جهاد کشاورزی استان طبق قانون برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می‌شود بنابراین می‌توان آن را با نظریه متقن کارشناس رسمی دیگر مورد ایراد قرار داد.